買房攻略~揭露售樓小姐新騙局
來源： 發(fā)布時間：2009-05-21 08:47:52
徹底揭開當(dāng)前開發(fā)商銷售樓盤的操作程序，揭開騙局；揭露房價上漲的真相；2009年我們應(yīng)當(dāng)怎樣面對購房；
開發(fā)商當(dāng)前銷售樓盤的操作方式，隱含嚴(yán)重騙局。
近日，我們針對（福州）當(dāng)前房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況進(jìn)行了實(shí)地現(xiàn)場調(diào)查，掌握了第一手資料；選擇了幾個有代表性的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，銷售的手法沒有大的改變，還是那種先賣不好的戶型，提高銷售價格，制造即將銷售完畢的緊張空氣，讓購房者緊張，徹底發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商資金緊張，挪用購房者資金的嚴(yán)重騙局，這是嚴(yán)重的犯罪。
以真實(shí)調(diào)查為例
調(diào)查員：我想看80到100平房子；
售樓小姐：你好，有85。102。110多平的，您選那種；您是第一次來吧，（打聽客戶的信息，好采取應(yīng)對策略）；
開發(fā)商當(dāng)前銷售樓盤的操作方式，隱含嚴(yán)重騙局。
近日，我們針對（福州）當(dāng)前房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況進(jìn)行了實(shí)地現(xiàn)場調(diào)查，掌握了第一手資料；選擇了幾個有代表性的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，銷售的手法沒有大的改變，還是那種先賣不好的戶型，提高銷售價格，制造即將銷售完畢的緊張空氣，讓購房者緊張，徹底發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商資金緊張，挪用購房者資金的嚴(yán)重騙局，這是嚴(yán)重的犯罪。
以真實(shí)調(diào)查為例
調(diào)查員：我想看80到100平房子；
售樓小姐：你好，有85。102。110多平的，您選那種；您是第一次來吧，（打聽客戶的信息，好采取應(yīng)對策略）；
調(diào)查員：恩，第一次，我就看100平的把，都有幾樓，價錢多少？；
售樓小姐：奧，這個啊，我看看啊，（去拿銷控本），您好，就剩一個2樓和一個把邊的4樓（我們看的是5層的多層房，目前共有6棟開盤），其余的都賣了，今天上午還賣了3套；
調(diào)查員：那么搶手啊，這不都好賣完了嗎？就你們樓賣的好?。浚ㄕ{(diào)侃），
售樓小姐：先生是投資還是自用啊，家里幾口人啊？
調(diào)查員：自己用，就剩這2個戶型了啊，那怎么看啊，我想要3樓的，沒有就不想考慮了，；
售樓小姐：2，4樓也挺好的啊，您等一下啊，我問問，（轉(zhuǎn)身去問領(lǐng)導(dǎo)）；（回來）正好有一套，是給關(guān)系戶留的，可能是不要了，您要是要，我就和領(lǐng)導(dǎo)問問，不過您得趕緊定啊，說不好明天就定出去了；
調(diào)查員：奧，還弄的挺緊張的啊，3樓多錢，2樓和4樓多錢；
售樓小姐：3樓4800左右，2樓4600左右，4樓4700左右；
調(diào)查員：3樓還最貴啊，你們這不是亂要價嗎，想要多錢就多錢，3樓太貴，我看看4樓吧，4樓把邊的不要，還有嗎？；
售樓小姐：（看看我，猶豫一下），4樓啊，我看看啊，（翻翻銷控本），這個門洞還有2樓和4樓的，在中間，不把邊，（小姐心里想，這下按照你的要求找了，看你還說什么）；
調(diào)查員：我看看，奧，還行啊，但是現(xiàn)在怎么那么貴啊，起價3000多，剛開始說的4500最高，現(xiàn)在可好，賣4800，怎么跟風(fēng)漲價??；
售樓小姐：我們樓賣的好啊，都賣了就剩幾套了（我差點(diǎn)吐，知道你們對所有的客戶都是說，就剩幾套了，好叫客戶緊張，趕緊買，在我的一再逼問下，又逼問出幾套，再問的話還會有），您看怎么樣??；
調(diào)查員：我在看看，你這貸款怎么辦啊，全款那？；
售樓小姐：貸款首付30%，簽定合同后先交1萬元，一個星期內(nèi)交首付款，然后等我們把手續(xù)交到房屋備案登記管理中心備案，再辦理貸款，備案得等2個月把；
調(diào)查員：？？？？？，不對吧，我首付都就交了，你就應(yīng)該可以馬上現(xiàn)場辦理貸款，我以前買房都是現(xiàn)場辦理貸款的，辦理貸款和備案沒有直接關(guān)系把，你可以辦理貸款完后直接拿去備案的，你現(xiàn)在這樣把我的首付拿走了，就給我個收據(jù)，和合同，你說的2個月后備案，如果2個月沒備上案怎么辦，如果你拖上半年，甚至1年不備案怎么辦，而且不辦理貸款，就等于說什么，你現(xiàn)在是白拿我的首付款可以隨便用，而且沒有利息，你的合同上能簽字保證2個月必須備案嗎，必須有期限，沒有期限，你想多長時間就多長時間，再說了，你不備案，也不辦理貸款，我們的合同從法律上是不生效的，就是說這個房子不是我的啊，你們到底怎么弄的啊，這里面有什么貓膩??？？；
售樓小姐：不是啊，現(xiàn)在房子賣的多，房屋登記管理中心忙不過來，那么多開發(fā)商，都得排隊等辦理，所以慢啊，不備案就不能辦理貸款啊，您的首付放我們這不放心啊？我們簽合同啊，登記備案的多長時間不能在合同上約定期限，領(lǐng)導(dǎo)要求的，現(xiàn)在都這樣辦的??；
調(diào)查員：登記備案管理中心的人我都認(rèn)識，我打個電話問問啊，都閑的，沒你說的那么忙，你們家這么規(guī)定就是霸王條款，那有這么樣的啊，這不是白白用我們錢嗎，過幾天你不想賣了，你完全可以找個理由解除合同，沒有備案就沒有法律效力，貸款也不辦，是不是你這個房子被抵押了啊，辦不了貸款??？？；
售樓小姐：不是啊，現(xiàn)在別的開發(fā)商也都是這么辦的啊，不光我們??；
調(diào)查員：那全款怎么辦理，備案和產(chǎn)權(quán)證怎么辦理；
售樓小姐：全款啊，先交80%，簽定合同，開收據(jù)，等6月30日交房時再交剩下的20%，辦理入住手續(xù)，備案登記也是等2個月，，產(chǎn)權(quán)證等3-9個月才能辦，你怕什么，到時給你辦理入住有房子就行拜，備案漫漫辦拜；
調(diào)查員：你是混淆視聽、偷換概念，按照你們的辦法，我錢是都交給你了，交房你也可以交給我，但是手續(xù)那，法律上能證明這個房子是我的手續(xù)辦不了，你要是把房子抵押出去了，我知道個屁，你到時拿錢走了，回頭銀行來把我的房子收走了我找誰啊，這不是騙人嗎？；
售樓小姐：我們***集團(tuán)都成立10年了，不會有問題的，我們有實(shí)力，再說了，我們5證齊全，有銷售許可
調(diào)查員：哈哈，成立10年？，100年有什么用，美國那個雷曼兄弟公司，都好幾百年了，怎么樣，該倒照樣倒，你這算什么，5證全，這個在現(xiàn)在都不算什么了，現(xiàn)在弄個證都不是問題了，有銷售許可證只能表明你可以銷售，不能證明這個房子沒有被抵押；不備案，不辦理貸款，沒有正式手續(xù)，誰也不敢買啊，算了，我看看別的把；
真相點(diǎn)評
（1） 銷售手段還是采用的先賣不好的戶型，再察顏觀色，根據(jù)情況再一點(diǎn)一點(diǎn)把戶型拿出來，總之，別讓客戶跑了。
（2） 制造假象和氣氛，讓客戶感到緊張，趕緊出手買房，要讓客戶感覺就剩2-3套房了，不買就沒有了。
（3） 發(fā)現(xiàn)重大事情及真相；可以確定，開發(fā)商已經(jīng)把房子全部都抵押給銀行了，并且資金已經(jīng)告罄，想通過漲價，讓老百姓緊張，趕緊買房，好在房價高處回籠資金，還給銀行貸款，把房子贖出來，再給購房者辦理正式手續(xù)，（根據(jù)確切消息，現(xiàn)在開發(fā)商和銀行達(dá)成一個協(xié)議，就是現(xiàn)在已經(jīng)到期的應(yīng)還貸款，拖到6月份和11月份還，這是最后期限，），但是，有個嚴(yán)重的問題，現(xiàn)在的銷售情況肯定是不好，回籠不了多少資金，根本就不夠還銀行貸款，那怎么辦，到時還不上貸款，銀行肯定收回房子拍賣，（銀行抵押房子發(fā)放貸款是按照成本價評估的，所以不會虧本），銀行進(jìn)行拍賣，肯定是低價拍賣，快速收回資金，那價格就會很低，那前期從開發(fā)商手里買房的購房者就會虧了，被高價房套牢了，這是事實(shí)。
（4） 有人說：那開發(fā)商為了還銀行貸款，也可以自己降價賣啊，是這個道理，但是這個階段只能是在馬上還款期要到了，逼的他降價賣房，那前期高價買房的不就是上當(dāng)了嗎？所以，購房者的利益就是得不道保證，在現(xiàn)在這個動蕩的時期，前往不要出手買房，肯定被套牢。
（5） 可以肯定，此開發(fā)商，已經(jīng)資金鏈斷裂，前期抵押給銀行的房子還沒有解壓，再加上現(xiàn)在銷售情況不好，沒有客戶資金的進(jìn)入，所以找個拖延備案時間的借口想白用客戶首付款，如果下一步資金情況更加惡化的話，它都有跑路的可能，他現(xiàn)在這種銷售手法就是違法的，就是嚴(yán)重的犯罪，有類似情況的還有東特星中環(huán)等樓盤，大家可以比較一下，凡是有和此類似情況的樓盤都不能買，千萬記住，他們就是在騙錢。
（6） 現(xiàn)在銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商的放貸情況的控制還是很嚴(yán)格的，不是像報紙和電視講的那樣什么大力支持等等，銀行不是彪子，出現(xiàn)不良貸款，支行長等相關(guān)負(fù)責(zé)人是要負(fù)責(zé)任的，現(xiàn)在銀行行長也是可以花錢當(dāng)?shù)?，誰能承攬1000萬的儲蓄，就可以當(dāng)支行長。錦繡暖山現(xiàn)在也是資金鏈斷了，沒有錢，到處向銀行貸款，在向建設(shè)貸款3。5億，因?yàn)殚_發(fā)商的資質(zhì)不符合要求，只批了1000萬元，這點(diǎn)錢好干什么，連支付建筑人工費(fèi)用都不夠，所以這樣的項(xiàng)目大家也要謹(jǐn)慎購買。
（7） 現(xiàn)在購房：嚴(yán)格記住，必須馬上備案登記，必須馬上辦理貸款，必須簽字確定交房時間，和違約賠償責(zé)任等，必須確定辦理產(chǎn)權(quán)時間，現(xiàn)在這個動蕩的時候，開發(fā)商的騙子手法太多了，連我這樣的專業(yè)認(rèn)識都的認(rèn)真想想才能識破他們的騙子手法，普通的購房者根本識別不了，只有被騙的份，我還是鄭重地奉勸大家，2009年不要買房，現(xiàn)在不光是房屋價格虛高的問題，而是這個過程充滿了騙局，讓你防不勝防，讓你一生的積蓄，被騙的血本無歸。
售樓小姐：奧，這個啊，我看看啊，（去拿銷控本），您好，就剩一個2樓和一個把邊的4樓（我們看的是5層的多層房，目前共有6棟開盤），其余的都賣了，今天上午還賣了3套；
調(diào)查員：那么搶手啊，這不都好賣完了嗎？就你們樓賣的好?。浚ㄕ{(diào)侃），
售樓小姐：先生是投資還是自用啊，家里幾口人啊？
調(diào)查員：自己用，就剩這2個戶型了啊，那怎么看啊，我想要3樓的，沒有就不想考慮了，；
售樓小姐：2，4樓也挺好的啊，您等一下啊，我問問，（轉(zhuǎn)身去問領(lǐng)導(dǎo)）；（回來）正好有一套，是給關(guān)系戶留的，可能是不要了，您要是要，我就和領(lǐng)導(dǎo)問問，不過您得趕緊定啊，說不好明天就定出去了；
調(diào)查員：奧，還弄的挺緊張的啊，3樓多錢，2樓和4樓多錢；
售樓小姐：3樓4800左右，2樓4600左右，4樓4700左右；
調(diào)查員：3樓還最貴啊，你們這不是亂要價嗎，想要多錢就多錢，3樓太貴，我看看4樓吧，4樓把邊的不要，還有嗎？；
售樓小姐：（看看我，猶豫一下），4樓啊，我看看啊，（翻翻銷控本），這個門洞還有2樓和4樓的，在中間，不把邊，（小姐心里想，這下按照你的要求找了，看你還說什么）；
調(diào)查員：我看看，奧，還行啊，但是現(xiàn)在怎么那么貴啊，起價3000多，剛開始說的4500最高，現(xiàn)在可好，賣4800，怎么跟風(fēng)漲價??；
售樓小姐：我們樓賣的好啊，都賣了就剩幾套了（我差點(diǎn)吐，知道你們對所有的客戶都是說，就剩幾套了，好叫客戶緊張，趕緊買，在我的一再逼問下，又逼問出幾套，再問的話還會有），您看怎么樣??；
調(diào)查員：我在看看，你這貸款怎么辦啊，全款那？；
售樓小姐：貸款首付30%，簽定合同后先交1萬元，一個星期內(nèi)交首付款，然后等我們把手續(xù)交到房屋備案登記管理中心備案，再辦理貸款，備案得等2個月把；
調(diào)查員：？？？？？，不對吧，我首付都就交了，你就應(yīng)該可以馬上現(xiàn)場辦理貸款，我以前買房都是現(xiàn)場辦理貸款的，辦理貸款和備案沒有直接關(guān)系把，你可以辦理貸款完后直接拿去備案的，你現(xiàn)在這樣把我的首付拿走了，就給我個收據(jù)，和合同，你說的2個月后備案，如果2個月沒備上案怎么辦，如果你拖上半年，甚至1年不備案怎么辦，而且不辦理貸款，就等于說什么，你現(xiàn)在是白拿我的首付款可以隨便用，而且沒有利息，你的合同上能簽字保證2個月必須備案嗎，必須有期限，沒有期限，你想多長時間就多長時間，再說了，你不備案，也不辦理貸款，我們的合同從法律上是不生效的，就是說這個房子不是我的啊，你們到底怎么弄的啊，這里面有什么貓膩??？？；
售樓小姐：不是啊，現(xiàn)在房子賣的多，房屋登記管理中心忙不過來，那么多開發(fā)商，都得排隊等辦理，所以慢啊，不備案就不能辦理貸款啊，您的首付放我們這不放心啊？我們簽合同啊，登記備案的多長時間不能在合同上約定期限，領(lǐng)導(dǎo)要求的，現(xiàn)在都這樣辦的??；
調(diào)查員：登記備案管理中心的人我都認(rèn)識，我打個電話問問啊，都閑的，沒你說的那么忙，你們家這么規(guī)定就是霸王條款，那有這么樣的啊，這不是白白用我們錢嗎，過幾天你不想賣了，你完全可以找個理由解除合同，沒有備案就沒有法律效力，貸款也不辦，是不是你這個房子被抵押了啊，辦不了貸款??？？；
售樓小姐：不是啊，現(xiàn)在別的開發(fā)商也都是這么辦的啊，不光我們??；
調(diào)查員：那全款怎么辦理，備案和產(chǎn)權(quán)證怎么辦理；
售樓小姐：全款啊，先交80%，簽定合同，開收據(jù)，等6月30日交房時再交剩下的20%，辦理入住手續(xù)，備案登記也是等2個月，，產(chǎn)權(quán)證等3-9個月才能辦，你怕什么，到時給你辦理入住有房子就行拜，備案漫漫辦拜；
調(diào)查員：你是混淆視聽、偷換概念，按照你們的辦法，我錢是都交給你了，交房你也可以交給我，但是手續(xù)那，法律上能證明這個房子是我的手續(xù)辦不了，你要是把房子抵押出去了，我知道個屁，你到時拿錢走了，回頭銀行來把我的房子收走了我找誰啊，這不是騙人嗎？；
售樓小姐：我們***集團(tuán)都成立10年了，不會有問題的，我們有實(shí)力，再說了，我們5證齊全，有銷售許可
調(diào)查員：哈哈，成立10年？，100年有什么用，美國那個雷曼兄弟公司，都好幾百年了，怎么樣，該倒照樣倒，你這算什么，5證全，這個在現(xiàn)在都不算什么了，現(xiàn)在弄個證都不是問題了，有銷售許可證只能表明你可以銷售，不能證明這個房子沒有被抵押；不備案，不辦理貸款，沒有正式手續(xù)，誰也不敢買啊，算了，我看看別的把；
真相點(diǎn)評
（1） 銷售手段還是采用的先賣不好的戶型，再察顏觀色，根據(jù)情況再一點(diǎn)一點(diǎn)把戶型拿出來，總之，別讓客戶跑了。
（2） 制造假象和氣氛，讓客戶感到緊張，趕緊出手買房，要讓客戶感覺就剩2-3套房了，不買就沒有了。
（3） 發(fā)現(xiàn)重大事情及真相；可以確定，開發(fā)商已經(jīng)把房子全部都抵押給銀行了，并且資金已經(jīng)告罄，想通過漲價，讓老百姓緊張，趕緊買房，好在房價高處回籠資金，還給銀行貸款，把房子贖出來，再給購房者辦理正式手續(xù)，（根據(jù)確切消息，現(xiàn)在開發(fā)商和銀行達(dá)成一個協(xié)議，就是現(xiàn)在已經(jīng)到期的應(yīng)還貸款，拖到6月份和11月份還，這是最后期限，），但是，有個嚴(yán)重的問題，現(xiàn)在的銷售情況肯定是不好，回籠不了多少資金，根本就不夠還銀行貸款，那怎么辦，到時還不上貸款，銀行肯定收回房子拍賣，（銀行抵押房子發(fā)放貸款是按照成本價評估的，所以不會虧本），銀行進(jìn)行拍賣，肯定是低價拍賣，快速收回資金，那價格就會很低，那前期從開發(fā)商手里買房的購房者就會虧了，被高價房套牢了，這是事實(shí)。
（4） 有人說：那開發(fā)商為了還銀行貸款，也可以自己降價賣啊，是這個道理，但是這個階段只能是在馬上還款期要到了，逼的他降價賣房，那前期高價買房的不就是上當(dāng)了嗎？所以，購房者的利益就是得不道保證，在現(xiàn)在這個動蕩的時期，前往不要出手買房，肯定被套牢。
（5） 可以肯定，此開發(fā)商，已經(jīng)資金鏈斷裂，前期抵押給銀行的房子還沒有解壓，再加上現(xiàn)在銷售情況不好，沒有客戶資金的進(jìn)入，所以找個拖延備案時間的借口想白用客戶首付款，如果下一步資金情況更加惡化的話，它都有跑路的可能，他現(xiàn)在這種銷售手法就是違法的，就是嚴(yán)重的犯罪，有類似情況的還有東特星中環(huán)等樓盤，大家可以比較一下，凡是有和此類似情況的樓盤都不能買，千萬記住，他們就是在騙錢。
（6） 現(xiàn)在銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商的放貸情況的控制還是很嚴(yán)格的，不是像報紙和電視講的那樣什么大力支持等等，銀行不是彪子，出現(xiàn)不良貸款，支行長等相關(guān)負(fù)責(zé)人是要負(fù)責(zé)任的，現(xiàn)在銀行行長也是可以花錢當(dāng)?shù)?，誰能承攬1000萬的儲蓄，就可以當(dāng)支行長。錦繡暖山現(xiàn)在也是資金鏈斷了，沒有錢，到處向銀行貸款，在向建設(shè)貸款3。5億，因?yàn)殚_發(fā)商的資質(zhì)不符合要求，只批了1000萬元，這點(diǎn)錢好干什么，連支付建筑人工費(fèi)用都不夠，所以這樣的項(xiàng)目大家也要謹(jǐn)慎購買。
（7） 現(xiàn)在購房：嚴(yán)格記住，必須馬上備案登記，必須馬上辦理貸款，必須簽字確定交房時間，和違約賠償責(zé)任等，必須確定辦理產(chǎn)權(quán)時間，現(xiàn)在這個動蕩的時候，開發(fā)商的騙子手法太多了，連我這樣的專業(yè)認(rèn)識都的認(rèn)真想想才能識破他們的騙子手法，普通的購房者根本識別不了，只有被騙的份，我還是鄭重地奉勸大家，2009年不要買房，現(xiàn)在不光是房屋價格虛高的問題，而是這個過程充滿了騙局，讓你防不勝防，讓你一生的積蓄，被騙的血本無歸。
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