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先賺11億租金再賣40億

在前后出租了8年，順利收回逾11億元的租金后，李嘉誠(chéng)麾下的和記黃埔（，下稱“和黃”）已于近期決定將上海四季雅苑在重新裝修后出售，再賺一把——這樣，之前每幢月均貢獻(xiàn)4萬~5萬“現(xiàn)金流”的穩(wěn)定業(yè)績(jī)將有望在今明兩年化為約40億元的銷售收入。

巧妙的是，四季雅苑的售樓處還是借用母公司旗下銷售已近尾聲的御翠園項(xiàng)目售樓處，連“搭臺(tái)子擺排場(chǎng)”都省了。在此之前，漫長(zhǎng)的開發(fā)周期，緩慢的銷售節(jié)奏已經(jīng)釀就了和黃旗下多個(gè)項(xiàng)目的高昂房?jī)r(jià)。

事實(shí)上，和黃有高價(jià)賣“舊房子”的想法已經(jīng)不是一兩天了，更早的計(jì)劃是將整個(gè)四季雅苑推倒重建，但未能獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，只能改為裝修后出售。但計(jì)劃的被迫變更對(duì)于和黃而言，則在建設(shè)成本方面省下了一大筆支出，也使和黃得以趕上今年上海豪宅市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇的時(shí)機(jī)將四季雅苑推向市場(chǎng)。

高房?jī)r(jià)如何煉成

四季雅苑，占地共27萬平方米，綠化面積占55%。這其中，聯(lián)體別墅面積在171平方米，獨(dú)體別墅在247~541平方米之間。而這一項(xiàng)目所處的板塊浦東花木路、柳杉路，附近集中了包括御翠園、九間堂、湯臣湖亭等多個(gè)知名別墅項(xiàng)目，此外還有明星李連杰的三棟私人別墅以及耀中國(guó)際學(xué)校，周圍沒有大型的消費(fèi)設(shè)施，具有一個(gè)安靜的居住環(huán)境。

按照現(xiàn)場(chǎng)銷售員對(duì)CBN記者的解釋，四季雅苑的開盤時(shí)間設(shè)定在9月25日，不過“那只是一個(gè)象征性的儀式，之前就會(huì)開始有內(nèi)外部的認(rèn)購(gòu)和預(yù)定”。

目前和黃以“內(nèi)環(huán)以內(nèi)唯一在售的獨(dú)體別墅”為宣傳詞，因此“一俊遮百丑”，目前公開的售價(jià)高達(dá)8萬~10萬元/平方米。幸運(yùn)的是，在告別了上海豪宅市場(chǎng)湯臣一品“一股獨(dú)大”的年代后，今年滬上如雨后春筍般冒出了一批最高售價(jià)超10萬/平方米的豪宅項(xiàng)目，這才使四季雅苑顯得沒那么扎眼。

不論從什么角度看，在叫賣四季雅苑這件事上，和黃這家港資企業(yè)再次顯示出把握市場(chǎng)火候的精湛技巧。和黃不僅以合理、合法的方式將四季雅苑“捂盤”8年等待項(xiàng)目大幅升值后，選擇在2009年這一被業(yè)界稱為“豪宅元年”的時(shí)機(jī)將項(xiàng)目推向市場(chǎng)出售，而且在過去8年間，項(xiàng)目還以租金的方式向公司貢獻(xiàn)了超過10億元的收入。

“過去的租戶在租約到期后我們都已經(jīng)不再續(xù)約，現(xiàn)在我們正在做的就是在外墻的翻新和內(nèi)部的裝修?！币晃皇蹣侨藛T告訴CBN記者。目前，四季雅苑正在進(jìn)行大型的外立面改造工作，花木路、芳甸路口的御翠園廣告牌現(xiàn)在已經(jīng)變成了四季雅苑。此外，該項(xiàng)目已經(jīng)開始在一些高檔消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行推廣。

“原本的裝修標(biāo)準(zhǔn)只是普通租住的標(biāo)準(zhǔn)，這次我們重新進(jìn)行精裝修來達(dá)到客戶的要求，今年中期開始裝修，明年6月份正式交房。這次開售的只是東邊的一部分幾十套聯(lián)體及獨(dú)棟別墅，明年下半年還會(huì)按照同樣的方式將西邊的一些別墅翻修后出售?！笔蹣侨藛T表示。

“他們的面積是比較合理與實(shí)用的，聯(lián)體170多平方米，獨(dú)棟別墅200多平方米，并不是太夸張?！币晃豢捶咳藢?duì)CBN記者說。但是談及價(jià)格，就沒有面積那么輕松了，一套不足200平方米面積的聯(lián)體別墅總價(jià)可能超過1500萬元。

可憐的租金回報(bào)率

其實(shí)，和黃之所以將四季雅苑轉(zhuǎn)租為售，更大的原因在于該項(xiàng)目數(shù)年幾乎沒有起色的租金，以及出租率連年下跌的現(xiàn)實(shí)，都是“迫使”和黃做出這一決定的“驅(qū)動(dòng)力”。

自2001年至今，連續(xù)8年，四季雅苑一直是和黃在內(nèi)地唯一一個(gè)出租的純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目每年用于出租的面積基本維持在10萬平方米左右。

CBN記者通過和黃歷年公布的年報(bào)了解到，該項(xiàng)目最早的介紹可追溯到2001年，當(dāng)時(shí)四季雅苑出租總樓面面積已達(dá)到87800平方米，并稱最后數(shù)期的48800平方米大約于2002年完成。按照當(dāng)年所公布的出租率，已有逾60000平方米貢獻(xiàn)“現(xiàn)金流”。

此后的出租率一路向上，除了2003年畸低的77%出租率外，在2002年到2005年的3年間，該項(xiàng)目出租率一直居高不下，2004年一度達(dá)到94%的頂峰，但是，從2006年開始項(xiàng)目的出租率開始逐年下跌，先是下滑至89%，之后下滑至2年前的81%，以及去年的74%。去年的出租率也是過去8年中最低的一年。

除了出租率難以為繼，租金似乎也停滯不前。知情人士對(duì)CBN記者坦言，在過去數(shù)年間，四季雅苑的租金基本都維持在4萬~5萬元的月租（380平方米左右面積）水平，這仍在和黃2003年時(shí)曾對(duì)外宣稱的18~25美元/平方米/月的區(qū)間之內(nèi)。

以最低月租18美元/平方米為參考系，綜合8年的出租率計(jì)算可得，在四季雅苑開始出租到今，和黃已經(jīng)獲得了約合11億元的租金收益。

與此同時(shí)，雖然四季雅苑的租金水平幾乎沒有變動(dòng)，但其所處的浦東花木板塊的房?jī)r(jià)卻早已翻番。可供參考的是，與四季雅苑緊鄰的和黃另一個(gè)別墅項(xiàng)目——御翠園。網(wǎng)上房地產(chǎn)的顯示，2005年底，御翠園的銷售均價(jià)僅為3.68萬元/平方米。這一價(jià)格到次年年中翻新為5萬元/平方米，到當(dāng)年10月，銷售均價(jià)已經(jīng)上升至5.8萬元/平方米。而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年御翠園共成交了52套，均價(jià)為7.5萬元/平方米。

如今，已有8年房齡，僅經(jīng)過裝修就上市銷售的四季雅苑，無論是獨(dú)棟還是聯(lián)排別墅的定價(jià)均已接近甚至超過以全新別墅進(jìn)行銷售的御翠園，這一接近“瘋狂”的定價(jià)策略顯然已被上海豪宅市場(chǎng)中此起彼伏的漲價(jià)及銷售佳績(jī)所掩蓋，目前市場(chǎng)上“錢多、人傻”的狀態(tài)能否在四季雅苑延續(xù)，仍不得而知。